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国庆前最后一周,降息再度落空!我却建议你赶紧买房!

时间:2020-09-21 17:37 公众号:房天下 阅读:16 次




今天,央行例行公布9月LPR报价,不出意料,再一次不降息。和上个月一样,1年期LPR利率为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

算下来这已经是连续第5次,央行拒绝降息了。


在此之前,9月15日公布MLF利率维持不变的时候,就已经能预测到今天这一结果了。毕竟,MLF利率一直被视为,LPR利率走势的风向标。

【1】

明明LPR利率没降,为什么我还推荐大家赶紧买房?因为,LPR利率只是一个基准,真正购房者签合同的利率=5年期LPR利率±商业银行加点。

而据业内机构统计数据显示,8月全国首套及二套房利率连续第九个月下行。其中二套房贷接近2016年上半年的水平。这个数据的连续走低,最直接影响到购房者房贷成本,也是最直接的购房“优惠”。


实际贷款利率的逐渐走低,实际上是银行的不断“让利”。

明明楼市调控收紧了,为何银行还愿意调低加点呢?

因为,房贷资产最优质,违约率最低,收益最稳定。

而且调控严格的楼市,也变向降低了商业银行发放购房贷款的风险。

一是,打击炒房客,剥夺他们的购房资格,直接扼杀他们高杠杆炒房的可能。

二是,肃清市场环境,让首付贷、首付分期这种违规操作失去生存空间。首付贷这类操作,虽然能变相“降低”购房门槛,却也提高了银行的风险。

三是,调控收紧后,活跃购房群体以刚需和改善购房者为主,加上各地对二套房贷款的限制。多数购房者同时只贷款1套、2套房子,低杠杆、断供风险也小。

【2】

“金九银十”已至,比往年折扣力度更大,覆盖面更广的新房打折促销已在全国范围内出现。

且不提某头部房企本月初公布的,全国数百个楼盘7折卖房。各地在售的新房项目,都多多少少开始变相降价了,打折促销、抵用优惠、特价团购,虽然都是“老方法”,但今年的金九银十,这些折扣要来的实在很多。

原因无外乎两大点:上半年销售额不佳带来的业绩压力,房企融资“三道红线”带来的回款压力。

“三道红线”就不展开讲了,确实很重要,但讲了太多次了。

说点儿新内容,为什么要给房企加上“紧箍咒”?

短期看是督促房企降低负债率,让其现金流更健康;长期看,大胆预测一下,这或许是在为“逐渐转预售为现售”做准备。

都知道“预售制”弊端众多,已经不适合当下中国楼市。但为什么不能直接取消?原因主要有三个:

一是,预售转现售,房企需要建好房子才能卖房回款,直接导致房企盖房成本增加,房价一定会因此上涨。

二是,一刀切取消预售,市场上可能出现新房断层,最新一批拿地的项目,要2年后才能入市交易。中间空着的时间,新房供应量减少,难免造成供给不足,房价有可能因此再度上涨。

三是,部分房企资金链脆弱,突然转变,极易产生资金链断裂,导致在建项目烂尾。一边要出钱建房,一边要还到期的贷款,一边要继续花钱拍地,出一点问题,就可能导致企业倒闭项目烂尾。房价上涨只是买房贵,房屋烂尾可是“钱房两失”。

现在给房企上“紧箍咒”,降低负债率,让其现金流更健康,如果真的要转预售为现售时,对现在来说算是“大动荡”的变化,只是以后的一个“小喷嚏”而已。

【3】

连续几个月收紧调控后,对很多人来说,能买到房子才是最重要的!

现在这个时候的购房难度,比上半年大了十倍不止!

据统计,仅上半年,全国各地就发布了近300条楼市调控政策。在疫情后,最难的几个月,楼市政策也仅是帮助房企渡过融资难关,从不曾大面积放松楼市调控。但凡触及调控底线,打算刺激市场的政策,无一例外都被驳回了。

而到了下半年,7、8、9月全国多地陆续发布新政收紧楼市,深圳、杭州、东莞、南京、宁波等一批楼市出现“过热”趋势的,都纷纷出手调控。

到这还没完,针对一些房价涨幅明显、楼市热度过高却未主动调控的城市,高层直接开会约谈。结果就是这些城市,也老老实实的调控收紧,比如沈阳、无锡、常州、成都。

虽然政策都是在“痛击炒房客”,但许多刚需和改善购房者,也都被误伤了。

深圳“3年社保+3年落户才可以买房”的政策一出,失去购房资格的有一大批炒房客,也有一部分首套刚需购房者。

限制假离婚,追溯过去3年婚姻状态,其拥有住房套数离异前家庭总套数计算。确实打击了“假离婚”炒房的歪风邪气,但是必然有一部分真离婚无房人群被误伤。发同样的离婚证,却无法判断是要钻空子买房,还是真的感情破裂,只好全都限制住。

还有看起来9月调控力度一般的成都,去了解一下其现行的“限购政策”,就会发现,成都楼市对部分刚需和改善也非常“不友好。ABCDE五个限购区域先绕晕你,各区还有不同的限购条件和贷款条件,甚至于不同区域的户口/社保能买房的范围都不一样……

(图源网络)

研究明白限购限贷限售,还有摇号等着你……

一些限价城市的好盘得靠抢,摇不中有钱也买不到……

【4】

随着LPR改革的不断深化和国内经济环境的变化,今年无疑是个货币政策的大年。但是放了那么多水,房价却没迎来暴涨,无疑是严厉调控在起作用。

从不对称降息,到严查资金违规流入楼市;从收紧调控严打炒房,到无房家庭优先购房支持刚需;从增加土地供应,到遏制企业激进拍地扩张。在这样严控楼市的情况下,才有了近几个月房价的平稳。

现在炒房的漏洞被一个一个堵上,想靠买房一夜暴富也已经不可能,当楼市回归合理发展时,正是刚需和刚改购房者买房的好时候。房贷利率正处于低点,房价保持平稳,政策倾向保护,新房项目又纷纷在“金九银十”期间给出折扣优惠,属于你们的好时代真的来了!

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